限购圆桌会

  此前一年内,房地产行业经历了三次调控,从“限贷”到“限购”,再到“限价”,这一行业遭遇“史上最严峻考验”。本期《鄂商》邀请本土具有影响力的开发商、一线地产代理公司、知名经济学家和资深研究人员,共话“房市”未来变数。

  
  特邀嘉宾(左起)
  林春辉湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理
  莫嵘合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司华中区总经理
  董登新武汉科技大学金融证券研究所所长,湖北省中小企业研究中心主任
  李国政中国指数华中研究院华中分院研究副总监
  
  《鄂商》:如何看待国家目前出台的限购政策?
  林春辉:这其实是国家在补课。过去国家将住房市场化时,考虑得不够周到,100%都市场化了。现在,越来越多的人买不起房子了,这不利于建设和谐社会,更不利于社会稳定。像新加坡,一直保持的就是85%的保障房,而只有15%的是商品房,他们国家就不存在买不起房子的问题。
  莫嵘:现在的楼市就是一个“围城”,想买房的买不到,不想买的也买不起。买不起的,即使楼价再跌50%,还是买不起。而想卖的不敢卖,卖也卖不掉。楼市已经进入了僵局――某种意义上的博弈。但是,它对首次置业的人,还是有好处的。
  董登新:限购令是抑制房价过快上涨的行政手段,其最直接、最有效的举措是:凡是已有两套住房的本市户籍家庭,不得再购房;同时,凡是在本地已有一套住房的外籍家庭,不得再购房。限购令直接抑制住了房市总需求,当保障性住房等供给总量不断增加时,房价就会因供求关系改变而自动回稳。
  从某种意义上讲,限购令这一行政手段的效果,远比货币政策(房贷利率)和财政政策(房产税)来得更加直截了当、立竿见影。不过,问题的关键在于:商品房毕竟是一个投资品,工业化与城市化仍在如火如荼地进行着,除了大力发展保障性住房,我们还需要同时开发商品房,因此,在房价稳定下来后,行政手段最终还是要“还权”于市场。
  
  《鄂商》:汉版限购令出台一个月以来,武汉楼市持续“有价无市”,这种局面会持续下去吗?
  林春辉:绝对持续不下去的。“要使人灭亡,先要使人疯狂”,什么时候降价,就要看房地产商能扛多久。
  董登新:“有价无市”不只是武汉楼市的个案,在全国一、二线城市,楼市的基本形势大多如此。这是“限购令”发挥威力和作用的必然结果。只要假以时日,房价就会因为政策预期的趋稳而适度回落,然后,成交量还会再涌现出来。只不过,人们现在大多都在观望政策的持久性和稳定性。
  不用怀疑,随着保障性住房供应的不断扩大,以及限购令不放松,那么,中国楼市绝无可能再现两三年房价翻一番的景象。事实上,在房价水平整体提高后,在此基础上再次翻番的可能性已不大,而且今后房价上涨会更加困难而缓慢。
  李国政:“限购令”属于行政手段,意义在于用时间换空间,通过短期冷冻需求,加大土地供应和开发,推进保障房建设,增加有效住房供应,实现供需平衡,使得房价趋于合理水平。根据国务院要求,各地须在第一季度公布本地区的年度房价控制目标,从这个角度来说,更不会出现大涨或者大跌可能性。
  通货膨胀依然没有缓解,民众缺少投资渠道,加上武汉的城市化进程仍在加速,未来几年旧城改造规模大,本地换房需求依然旺盛,长远看,只有在限购期内进一步加大商品房和保障房建设和供应,才能根本解决市场反弹问题。
  
  《鄂商》:汉版“限购令”将限购范围从房源较少的主城区扩大到集中大量房源的远城区,是否会造成武汉楼市供大于求的局面?
  莫嵘:谈不上供求关系,因为这已经不是市场行为了。
  董登新:在一、二线城市,中高收入家庭大多拥有两三套住房,按照限购令规定,这些中高收入者暂无买房资格,而中低收入者对商品房的购买力极其有限,再加上保障性住房供应的增加,这将在很大程度上抑制住房的投资需求及投机需求,甚至有可能形成暂时性的商品房供给过剩的格局。
  李国政:从需求来看,武汉楼市需求总体仍然较为旺盛,“限购令”中的“限外”政策仅会延缓,而不会大幅减少市场需求。从供给看,基于武汉过去两年土地出让量持续大增的情况,特别是旧城改造加快,理论上说,市场供应的大幅增长可以预见。
  但经验告诉我们,供需关系逆转并不那么简单。例如,本次“限购令”出台后,不少项目推迟开盘,短期内反而使得一些区域供应减少。长期看,由于金融信贷紧缩,不排除有些企业减缓开工量和开发进度,同样造成供应减少。此外加大保障房建设的最终结果,也要看配套土地和资金的到位情况。
  显然,决定市场最终供需的,很大程度还要看相关部门(房产、国土、银行、税务等)对于土地、信贷、税收等各项工作的后续管理措施。
  
  《鄂商》:武汉对商业地产实施增税调控,转让成本大幅增加,您对此有何看法?
  林春辉:“羊毛出在羊身上”。个人觉得,政府这次做的有些欠缺,光堵是有问题的,最终的结果,还是导致价格上涨。
  莫嵘:政府现在是“头痛医头,脚痛医脚”,楼市的大趋势还是要走市场化的道路。商业地产之前的交易税就很高,主要是增值部分很高。商业地产投资是长线为主,一般收益体现为租金。真正买得起商铺的的人,多交点税,就多交点吧。
  董登新:降低房产的“换手率”,有利于淡化投机氛围,适当增大转让成本对稳定房市有好处。
  李国政:税费调整增加了交易成本,对商业地产投资有一定抑制作用。但反过来讲,面对市场一拥而上的投资局面,这些措施可以起到警示风险目的,行业正面意义更大。最重要的是,商业地产真正的亮点在于后期的租赁价值提升,讲究长期收益而不是通过单纯的转让短期获利,从这个角度来说,目前的税费调整影响并不太大。
  
  《鄂商》:如何看待目前城中村地块火爆的状态?城中村改造和旧城改造的土体收到热捧,您认为是什么原因造成的?
  莫嵘:城中村火了,正说明商业地产火了。做商业地产,最重要的就是地段和人气,缺乏这两样就死定了。而城中村一般都在市中心,地段和人气都要好。在限购令出台以前,我就意识到,商业地产一定会火,因为它之前的价值与住宅相比,被低估了。
  董登新:从城市房地产价值来看,城中心的地皮及房产价值坚挺、增值快,相反,城郊地段的房价,则存在较大的波动性和不稳定性。一般地,房市行情看涨时,中心城区房价总是率先上涨;反过来,当房市下跌时,城郊房价率先下跌,而中心城区房价则比较抗跌。
  林春辉:城中村都位于三环以内,做商业地产,有明显的地理优势。但是,只有两到三年的时间,以后很难复制的,因为房子拆迁完了,就没了。
  
  《鄂商》:在当前的调控背景下,武汉的房地产开发企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势?
  李国政:在调控常态化形势下,企业务必提高适应市场变化的能力;无论限贷还是限购,首次置业的本地购房者均不在限制之列,对于企业来说,加大首次置业产品的开发和创新,通过内部销售、团购等多样化营销手段加快销售,将是企业稳定销售的一个策略。
  加大商业地产的投资或转型,最大限度减少政策影响,也将成为企业可以考虑的应对措施。在政府加大保障性住房建设力度及加大旧城改造情况下,企业可以积极介入,把握城市规划总体方向,拓宽土地储备渠道。
  林春辉:投资商业地产的机会和风险是共存的,唯有专注、专心、专一才能做大做强。大多数房地产商现在要转型做商业地产的压力非常大。对本土地产商而言,风险还大过机会。若是一定要做,最好是跟一些有经验的专业商业地产开发商、专业招商运营机构合作。严格来说,武汉现有的购物中心形态的商业,只有销品贸和万达广场。
  董登新:商业地产由于土地批租期较短,而且起步价高,投资风险大,因此,普通投资者不宜将投资重点转向商业地产。商业地产一般适合法人或机构投资、多元化经营。

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